2020 年度新知答主
“逾期交付超过90日，买受人有权解除合同。”，期房购房合同里，一般都包含这么一个条款。
就比如海女士(化名)
她最终成功地解除了合同并退房了吗？
最近，宁波市中级人民法院公布了一份民事判决书，它在中国裁判文书网上发布，给出了答案。
01制定目标
根据判决书所示，2021年4月17日，海女士在杭州湾(现为前湾新区)的一处楼盘签订了合同，购买了一套期房。
根据判决书和宁波市房产交易信息服务网资料显示，这个楼盘是由绿地开发的。海女士购买的房屋建筑面积约为112平方米，总价约为150万元，相当于单价约为13500元/平方米。在签订合同当天，她一次性付清了全款。
根据合同约定，房子交付时间为2022年6月30日前。在合同中，也有常见的关于逾期交付的条款：如果逾期交付在90日之内，从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人将按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。
逾期交付在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；
如果逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人应书面通知出卖人解除合同。出卖人应在买卖双方办理完毕合同解除手续后，在公示期满30个工作日内退还买受人全部已付款项，并按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息。同时，出卖人应按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。如果买受人要求继续履行合同，合同将继续履行。出卖人将按照日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。
02
经过法院查明，绿地开发的楼盘于2022年12月1日完成竣工验收备案。次日，绿地方面向海女士发送了《商品房交付通知书》。海女士于2022年12月3日收到该通知书。
显然，逾期交付已经超过90天。
海女士根据这些事实，向法院提起诉讼，要求解除购房合同，开发商返还她150余万元的购房款，并支付7.5万余元的违约金。
开发商辩称，案涉房屋逾期交付是由于疫情造成的，属于不可抗力，请求驳回海女士的上诉请求。
法院查明，2020年1月23日，浙江省启动了一级重大公共突发卫生事件响应。随后，在同年3月2日，响应级别调整为二级。到了3月22日，全省应急响应级别再次调整，调整为三级。
法院最终的判决结果是什么呢？
03
法院判决书指出，尽管原告和被告约定，如果逾期交房超过90天，买受人有权解除合同，但被告逾期交房超过90天，仍需根据原告要求解除合同的申请，综合考虑被告违约程度和合同目的是否实现，以维护买卖双方的合法利益和交易秩序。
法院认为，...
首先，从违约行为的严重程度来看，尽管2020年初本省发布的疫情防控一级响应持续了37天，但随后疫情对生产和生活的影响仍然不可忽视。商品房开发是一项系统工程，需要各种施工人员、原材料和设备等齐全且配合得当才能正常进行。由于这个原因，履行商品房开发合同所需的时间较长，并且管理难度较大。
其次，从违约行为的后果来看，案涉商品房已经达到了交付条件。开发商已经向海女士发出了交房通知书。因此，开发商逾期交房的违约行为并不会影响商品房买卖合同目的的实现。如果确实存在逾期交房的情况，海女士可以主张相应的违约金来弥补损失。
综上所述，法院认为，为了贯彻诚实信用和鼓励交易的原则，同时考虑到疫情等因素的影响，案涉合同应以不解除为宜。
最终，法院驳回了海女士要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，并对她基于合同解除提出的其他请求也不予支持。
